Simplification et toilettage du droit de la copro : ça va bouger !

24 Janvier 2019 - La loi Elan est désormais en vigueur. Nous nous sommes lancés le défi de vous donner les grandes lignes en 7 min chrono, top !

Des obligations selon la taille de la copropriété

Pour les petites copropriétés, il est prévu de simplifier le mode de gestion. Elles pourront aussi profiter de l'assouplissement des règles de convocation et de tenue des assemblées générales.

Les copropriétés plus importantes auront quant à elles la possibilité d'opter pour un régime d'administration spécifique. Au programme : regroupement et organisation de l’ensemble des règles régissant le droit de la copro.

Le conseil syndical

Il est constitué de plusieurs copropriétaires désignés par l'assemblée générale et se charge d'assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Autrement dit, il fait le lien entre les copropriétaires et le syndic. Mais il arrive souvent qu’il rencontre des difficultés à récupérer certains documents importants.

La loi Elan compte bien remédier à cela. Le conseil syndical va pouvoir se faire entendre : il dispose maintenant d’un pouvoir de contrainte vis-à-vis du syndic. Cela signifie qu’en cas d'absence de transmission des pièces, au-delà d'un délai d'un mois, des pénalités de retard seront imputées sur les honoraires de base du syndic. De quoi motiver tout le monde à faire passer les informations importantes !

Documents en ligne : tous les mêmes pour toutes les copros

L'intranet est obligatoire pour les syndics professionnels depuis le 1er janvier 2015 : il permet aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble. Mais d'un cabinet à l'autre, on ne retrouve pas toujours le même contenu.

Pour unifier cela, La loi Elan prévoit d'établir une liste mentionnant le contenu minimal des documents accessibles.

Parties communes

Des précisions, des ajustements mais rien de bien nouveau. La loi Elan élargit la notion de partie commune « à tout élément incorporé dans les parties communes et aux droits qui y sont attachés. Ainsi, du droit d'affichage, du droit de construire, des garde-corps. On appelle cela des droits accessoires ».

Important : De tout temps, il a été possible de céder à un copropriétaire ou à un tiers un droit accessoire. Avec la loi Elan, ce droit se perd s'il n'a pas été exercé dans les 10 ans qui suivent la convention de cession. Impossible désormais de céder son droit de construire, d'affouiller et de surélever sur les parties communes sauf pour les conventions signées avant le 25 novembre 2018.

Provision et retard de paiement

Lorsqu'une des provisions du budget prévisionnel n'est pas réglée à temps, le copropriétaire défaillant est tenu de payer. Il devra s'acquitter non seulement des provisions dues, mais également de celles des trimestres à venir ! Bien que cette mesure soit rarement appliquée, elle a le mérite d’avoir un un effet dissuasif.

Si le copropriétaire refuse malgré tout de s'exécuter, le syndic dispose d'une action spécifique. Il peut s'adresser au Président du tribunal de grande instance. Le juge peut condamner le copropriétaire à payer sa part annuelle du budget prévisionnel en une seule fois. La loi Elan a décidé d'étendre cette procédure aux appels de charges pour travaux non compris dans le budget prévisionnel.

Représentation des copropriétaires aux assemblées générales

Désormais, un mandataire pourra recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Elle permet aussi à des époux copropriétaires de recevoir chacun personnellement des délégations de vote.

Voici la liste des personnes ne pouvant ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale : le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ; les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ; les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.

Innovation technologique : le vote électronique !

Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication. Le vote électronique permet leur identification. Très novateur ! Les copropriétaires peuvent maintenant voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire.

Et pour finir ?

Encore 2 petits points sur lesquels la loi Elan va avoir un effet :

- Elle lutte contre les copropriétés dégradées : la grande ligne de conduite est de faciliter et d'améliorer le relogement des occupants dont la santé et la sécurité sont menacées.

- Elle prévoit une individualisation des frais de chauffage : les immeubles à usage principal d'habitation pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter, lorsque cela est techniquement possible, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur utilisée par logement.